Инвестиции в аренду недвижимости в 2019-2020 годах — куда вкладываться выгоднее

В условиях нестабильного состояния экономики уберечь деньги от обесценивания представляется непростой задачей. По мнению экспертов, Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду — один из наиболее надежных способов не только сохранить капитал, но и приумножить его.

Если правильно выбрать рентабельное направление для вложений и продумать стратегию для эффективного извлечения прибыли, то избежать возможных рисков смогут даже люди, не обладающие достаточным опытом инвестирования в аренду недвижимости.

Инвестиций в недвижимость — основные преимущества и недостатки

Несмотря на то, что денежные вклады — наиболее распространенный способ накопления средств, риск финансовых потерь остается актуальной проблемой вкладчиков. Случаи банкротства финансовых учреждений по-прежнему нередки, поэтому для защиты капиталов их владельцам приходится обращаться сразу в несколько банков.

Кроме того, проценты, выплачиваемые банками, неспособны компенсировать обесценивание от инфляции, а лежащие на счетах деньги не приносят прибыли.

В большинстве случаев, владение накоплениями связано с риском их потери. Тогда как вложение этих средств в недвижимость позволяет, как минимум, уберечь капитал от обесценивания.

Вне зависимости от ситуации, сложившейся на рынке, инвестиции в недвижимость всегда выгодны. Основные преимущества таких вложений:

• большой выбор направлений для инвестирования;
• возможность вложений относительно небольших сумм;
• минимальный риск финансовых потерь;
• высокий уровень ликвидности недвижимости;
• получение стабильного пассивного дохода от сдачи объекта в аренду;
• перепродажа по более высокой стоимости, в случае роста цен на недвижимость.

Как правило, себестоимость объектов недвижимости не только сохраняется, но и возрастает. При этом основной капитал приносит долговременную прибыль в виде арендной платы.

Минусы инвестирования

Незначительные недостатки у инвестирования в аренду недвижимости все же существуют. Потенциальным инвесторам следует быть готовым к тому, что:

• на фоне ухудшения экономической ситуации в регионе или стране спрос на недвижимость может упасть;
• некоторые объекты требуют значительных сумм вложений;
• небольшие населенные пункты отличает недостаточно высокий спрос на недвижимость;
• любые инвестиции в недвижимость сопряжены с расходами — оплатой налогов, коммунальных услуг, затратами на ремонтные работы.

Резкое падение цен на недвижимость возможно и при развитии форс-мажорных ситуаций. Чаще всего, жилье дешевеет в экологически неблагоприятных районах — вблизи промышленных объектов и автомагистралей.

Поэтому, прежде чем вкладывать деньги, необходимо проанализировать все факторы, способные повлиять на стоимость объекта инвестирования.

Умный подход к инвестированию — с чего начать

Грамотный и последовательный подход к инвестированию позволяет минимизировать риски и предельно увеличить финансовую прибыль. А так как именно доход считается одной из основных целей вложений, задача инвестора — оценить плюсы и минусы предстоящего дела, определить потенциальные риски и возможность их устранения.

Определение уровня финансовых возможностей

Ценовой разброс предложений рынка недвижимости довольно значителен, поэтому инвестор должен четко знать, какую сумму он готов вложить в дело. Кроме того, следует учесть предстоящие затраты на услуги риелторов, нотариусов, страховых компаний, оплату госпошлин и налогов.

В отдельных случаях может понадобиться оплата долгов по коммунальным платежам, а также документов по перепланировке. Общие расходы на оформление недвижимости составляют до 5 % от ее стоимости.

Главное правило опытных инвесторов: использовать для вложений только свободные средства — то есть те деньги, которые не используются для обеспечения повседневных нужд.

Если же уровень требуемых вложений превышает финансовые возможности, есть смысл задуматься о привлечении заемных средств или заручиться поддержкой соинвесторов.

Изучение предложений

Важным аспектом для определения эффективности инвестиций считается анализ ситуации на рынке недвижимости и прогноз сценария его развития на ближайшие годы.

Рациональный подход при подготовке к вложению предусматривает сбор информации об экономической ситуации в различных сегментах рынка, анализ статистики и аналитических данных. Получить данные о балансе спроса и предложений можно, обратившись в агентство недвижимости или самостоятельно изучив объявления в газетах и на сайтах.

Для этого достаточно обратить внимание на сроки реализации выставленных на продажу объектов. Средний срок востребованности при нормальной насыщенности рынка составляет около полугода.

Если объекты реализуются раньше, это свидетельствует о нехватке недвижимости и может стать поводом для повышения цен на рынке.

Изучение направлений спроса приводит к пониманию тенденций рынка, что, в конечном счете, помогает выбрать оптимальное предложение и получить со временем хорошую прибыль.

Выбор объекта для инвестирования

Основными параметрами, определяющими экономическую успешность объекта инвестирования, считаются:

• ликвидность;
• прибыльность;
• срок окупаемости.

Неизменным спросом пользуется недвижимость первичного рынка, особенно, строящиеся объекты. Стоимость таких зданий возрастает по мере их возведения, поэтому для инвесторов выгодно приобретать недвижимость на ранних сроках строительства.

Однако при инвестировании в новостройки, помимо необходимости делать ремонт «с нуля», существует риск, что ввод объекта в эксплуатацию может затянуться.

Опытные инвесторы, обладающие солидным капиталом, предпочитают вкладываться в элитное жилье, обладающее высоким уровнем ликвидности — пентхаусы и квартиры с террасами, расположенные в крупных мегаполисах.

Объекты вторичного рынка менее рентабельны, но доступны по цене, не требуют больших затрат на ремонт и оптимально подходят для быстрой сдачи в аренду.

Покупка объекта недвижимости

Оформление прав собственности на недвижимость — сложная процедура, требующая компетентного юридического сопровождения. Помощь юриста компенсирует недостаток опыта в инвестировании и позволит избежать нарушения законодательства.

Кроме того, качественная юридическая поддержка — лучшая защита от излишних расходов и ошибок при оформлении покупки.

Извлечение прибыли

Получение прибыли — главная цель инвестирования, но ее размер определяется целью приобретения.
Относительно быстрое извлечение прибыли, в течение 2-3 лет, возможно при перепродаже квартиры, купленной в новостройке. Операции по продаже жилья, которое находилось в собственности более 5 лет, облагаются дополнительным налогом.

Если планируется сдача жилья в аренду, не стоит рассчитывать на быстрое получение прибыли. В этом случае доход за первые 6-9 лет расценивается как возврат вложенных средств. И лишь после полной окупаемости объекта появляется возможность получения чистого дохода.

В какую недвижимость инвестировать выгоднее

Наиболее выгодным вариантом инвестирования считаются вложения в строительство недвижимости. Существует несколько направлений таких инвестиций, в зависимости от опыта вкладчика и величины его капитала.

Жилая недвижимость

Безопасностью и возможностью получения быстрой выгоды отличаются вложения в жилье, особенно, в новостройки. Вариантов получения прибыли с жилой недвижимости несколько:

• купить квартиру студию и сдать в посуточную аренду;
• приобрести малогабаритную квартиру и сдать в долгосрочную аренду;
• выкупить недвижимость в малоквартирном доме и перепродать;
• вложить деньги в покупку нескольких квартир на первом этаже и устроить в них хостел.

Уровень прибыли с продажи или сдачи жилой недвижимости определяется наличием ремонта и престижностью района, где она расположена.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость сопряжены с риском и больше подходят опытным инвесторам.
К основным категориям коммерческой недвижимости относятся:

• офисные объекты, помещения в бизнесцентрах;
• магазины и торговые центры;
• производственные, промышленные и сельскохозяйственные предприятия, складские помещения;
• объекты сферы услуг: гостиницы, рестораны, спортивные сооружения, автосервисы.

Такие объекты пользуются высоким спросом на территории мегаполисов. Удобное расположение коммерческой недвижимости повышает ее привлекательность в глазах арендаторов и способствует повышению прибыли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших вложений, которые, в среднем, окупаются через 7 лет.

Земельные участки

Вкладывание денег в земельные участки — надежный и выгодный вид инвестиций. Основные преимущества такого приобретения:

• земельные участки отличает доступная стоимость;
• цена земли может возрасти в несколько раз, если на территории участка будут возводиться строительные объекты;
• минимальный риск потери вложенных средств.

Наиболее выгодными, с точки зрения инвесторов, считаются земельные участки, расположенные в черте города или неподалеку от транспортных развязок. Возможность застройки и проведения коммуникаций также будет плюсом.

Загородная недвижимость

Инвестиции в недвижимость, расположенную за городом, считаются менее выгодными для ее владельцев, по сравнению с другими сегментами.

Загородные дома и коттеджи не относятся к объектам первой необходимости. Чаще всего, их приобретают и берут в аренду жители крупных городов, чтобы получить возможность отдыха в непосредственной близости к природе.

Поэтому арендаторы в первую очередь обращают внимание на наличие рядом с объектом лесных массивов, водоемов, пляжей, прогулочных зон, а также детских и спортивных площадок. Кроме того, востребованность объекта недвижимости повышается при наличии развитой социально-бытовой инфраструктуры и транспортных развязок.

Строящаяся недвижимость

Вложение денег в строительство жилья — один из наиболее популярных, доступных и безопасных способов долгосрочного инвестирования. После завершения строительства недвижимость можно перепродать или отдать в аренду.

Для оценки перспективности вложения капитала в жилье, необходим личный просмотр недвижимости и оценка микроэкономической ситуации в регионе, где он расположен.

В пользу покупки жилья свидетельствуют такие факторы:

• наличие в непосредственной близости социально-бытовых объектов — торговых центров, школ, больниц, аптек, детских садов;
• высокий уровень доходов и финансовой обеспеченности людей, проживающих в регионе;
• расположенные неподалеку развлекательные учреждения — кафе и рестораны, кинотеатры и выставочные центры;
• продуманная транспортная развязка, близость станций метро и остановок общественного транспорта, парковочные пространства;
• криминогенная и экологическая безопасность района.

Стоит также обратить внимание на планировку помещений в приобретаемом жилье и количество комнат. Особо востребованными считаются малогабаритные квартиры — однокомнатные и двухкомнатные.

Средний срок окупаемости строящегося жилья — 2 года.

Видео: Инвестиции в недвижимость по Роберту Кийосаки: Куда вложить деньги 2019?

Другие варианты инвестиций в недвижимость

В последние годы внимание отечественных инвесторов особенно привлекает зарубежная недвижимость. Вложения в объекты, расположенные на территории других государств, классифицируются, как надежные и доходные.

При сдаче зарубежной недвижимости в аренду владельцы получают высокий доход в стабильной валюте. При этом стоимость иностранных объектов быстро растет, что дает возможность их перепродажи и получения хорошей прибыли.

Инвестирование в недвижимость с целью получения дохода от сдачи ее в аренду

Простая возможность обеспечить себе долгосрочный доход — сдать недвижимость в аренду. Наиболее популярные методы реализации подобных инвестиций:

• сдача в длительную аренду. Потребность в съеме жилья остается неизменно актуальной. Отдать в наем можно не только квартиру, но и комнату. Этот вариант ежемесячно обеспечивает не слишком большой, но стабильный пассивный доход;
• сдача в посуточную аренду. Отличается высоким доходом, но требует ежедневных усилий — заселения и выселения жильцов, уборки, замены и стирки полотенец и постельного белья. Не исключается и возможность порчи имущества;
• почасовая сдача в аренду — метод получения максимальной прибыли. Для работы с жильцами по несколько раз в день, нужен человек, который будет находиться рядом с квартирой, и обеспечивать ее обслуживание;
• организация хостела в объекте коммерческого назначения. Высокодоходный вариант, требующий немалых первоначальных вложений на евроремонт, закупку большого количества двухъярусных коек, оформление ИП и рекламу объекта;
• сдача в аренду таунхауса, коттеджа или загородного дома — длительная, посуточная или почасовая. При наличии постоянных жильцов обеспечивает стабильно высокий уровень пассивного дохода.

Сдавать в аренду можно практически любые виды недвижимости. Но некоторые варианты требуют больших вложений, поэтому период их окупаемости длится дольше.

Инвестирование в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи

Приобретение недвижимости дальнейшей перепродажи — популярный у инвесторов способ получения быстрой прибыли.

Наиболее выгодными вариантами подобных инвестиций принято считать:

• покупка земли. В зависимости типа и местоположения участка, его можно со временем продать по более высокой стоимости или построить на территории здание для последующей продажи;
• приобретение квартиры на ранних сроках строительства небезопасно, поскольку всегда существует риск недостроя, но сулит высокую прибыль. После сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартир возрастает, в среднем на 30 %, хотя может достигать и 50 %, если инвестиции были сделаны за полтора года до завершения строительства. Менее рискованный, но не такой прибыльный способ — приобретение квартиры на поздних сроках строительства;
• вложение средств в жилье, нуждающееся в ремонте. Квартиры в плохом состоянии нуждаются в капитальном ремонте с заменой сантехники и проведением полноценных отделочных работ. Но зато после ремонта стоимость жилья увеличивается в разы.

Дешево купить и как можно дороже продать недвижимость — основная суть инвестирования с целью перепродажи.

Инвестиции в строительство недвижимости

Строительство многоквартирных жилых домов не обходится без привлечения инвестиционных средств. Сотрудничество застройщиков и инвесторов выгодно каждой из сторон.

Для первых — это возможность избежать банковских кредитов, для вторых — потенциальный шанс получить высокую прибыль, так как стоимость квартир по мере возведения здания стремительно растет.

Инвестиции в строящуюся недвижимость позволяют получить впоследствии двойную прибыль от перепродажи квартиры или увеличить вдвое вложенный капитал.

Этапы инвестирования

Опытные инвесторы вкладывают деньги в строительство по заранее продуманному плану — это дает возможность минимизировать риски и избежать финансовых потерь.

Этап первый. Прежде, чем решиться на вложение денег, необходимо убедиться в надежности застройщика — узнать название компании, обеспечивающей строительство и выяснить, какие факторы сформировали ее репутацию в строительной среде:

• количество объектов, сданных в эксплуатацию;
• сотрудничество с банками — финансовые организации тщательно проверяют состоятельность своих подопечных;
• отзывы партнеров;
• опыт работы в сфере возведения недвижимости;
• количество инвесторов;
• законопослушность.

Полную информацию о застройщиках города можно найти в каталогах, предлагаемых риелторскими компаниями.

Этап второй. Правильный выбор объекта недвижимости — залог успешных инвестиций. Определяющими следует считать такие характеристики, как: наличие инфраструктуры, транспортное обеспечение, перспектива развития района.

Этап третий. Переговоры с застройщиком. Поскольку закон не предусматривает возможность регистрации имущественных прав на строящиеся объекты, приобрести недвижимость можно с помощью альтернативных способов:

• оформления договора долевого участия;
• паевого взноса;
• инвестиционного вклада;
• вступления в строительный кооператив.

Внесение средств осуществляется разово или частями.

Этап четвертый. Для изучения документации на предмет соответствия закону привлекаются юристы. Несмотря на затратность, подобные процедуры рассматриваются, как гарантия безопасности сделки.

Этап пятый. Официальным подтверждением завершения сделки считается заключение договора. До момента подписания документа рекомендуется тщательно изучить изложенную в нем информацию.

Особое внимание следует обратить на пункты, регламентирующие:

• сроки строительства;
• условия расторжения сделки;
• размер стоимости недвижимости — эта величина не должна меняться ни при каких условиях;
• размер штрафов, предусмотренных для каждой стороны в случае нарушения условий соглашения;
• случаи форс-мажора.

Четкое соблюдение этапов инвестирования позволяет сделать правильный выбор застройщика и объекта недвижимости и вложить денежные средства выгодно и с минимальным риском их потери.

Видео: Инвестиции в недвижимость 2019. Как создать пассивный доход?

Риски при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Страх потерять свой капитал знаком не только новичкам, но и опытным инвесторам. Потому что любая инвестиция всегда сопряжена с риском.

Финансовые потери возможны в таких случаях:

• обман вкладчиков. Компании мошенники завлекают инвесторов заниженными ценами на недвижимость и исчезают вместе с деньгами после получения необходимых сумм. Прежде, чем довериться застройщику, стоит проверить сведения о нем в официальном реестре юридических лиц;
• банкротство застройщика, что возможно при нецелевом использовании средств. Чтобы избежать подобной ситуации, лучше отдать предпочтение крупным компаниям, построившим большое количество объектов;
• срыв сроков сдачи объекта. Если приобретать недвижимость в кредит, затянувшееся строительство может обернуться серьезными финансовыми издержками;
• форс-мажор — стихийные бедствия, промышленные и экологические катастрофы, войны или экономический кризис способны заметно снизить стоимость недвижимости. Единственный способ компенсировать потерю средств — оформление страхового полиса на строящийся объект.

В большинстве случаев, избежать возникновения рисков можно, если ответственно отнестись к выбору застройщика и объекта недвижимости.

Рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Помимо традиционных способов получения инвестиционной прибыли, существуют методы, позволяющие существенно увеличить доход.

Извлечь максимальную прибыль от инвестиций в недвижимость можно, если:

• усилить функциональность жилья с помощью перепланировки. Благодаря грамотному перепланированию помещений, общая стоимость квартиры может возрасти на 30 %. Оформление процедуры проводится только по разрешению БТИ;
• увеличить площадь частного здания за счет пристройки дополнительных этажей и различных архитектурных решений;
• выполнить хороший ремонт с использованием качественных стройматериалов. Стоимость жилья после ремонта увеличивается на 25 %;
• изменить статус недвижимости на коммерческий или жилой. Направление перепрофилирования определяется уровнем спроса на те или иные виды недвижимости.

В большинстве случаев, повышение инвестиционной прибыли возможно только после дополнительного вложения денег в объект недвижимости.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Многих потенциальных инвесторов останавливает отсутствие необходимых для вложения сумм. Но практика показывает, что дополнительные денежные средства не помеха успешным инвестициям.

Привлечение заемных средств

Занять недостающие для инвестиций деньги можно у родственников и друзей, или получить займ в банке. Как правило, банковские кредиты связаны ежемесячной оплатой процентов, а это статья расходов, снижающая потенциальную прибыль.
Поэтому при составлении инвестиционного плана, следует помнить, что смысл брать кредит есть только в том случае, если будущий доход перекроет расходы по займу.

Оптимальный вариант — воспользоваться беспроцентной денежной помощью близких людей.

Привлечение соинвесторов

Если не хватает средств для вложений, то можно заручиться поддержкой партнеров. Объединение капиталов позволяет повысить эффективность инвестиций и выйти на высокий уровень прибыли.

Выбор грамотной стратегии

Инвестиции в недвижимость предусматривают два вида получения прибыли — быстрое увеличение капитала при перепродаже объекта или долгосрочный пассивный доход от сдачи в аренду. От конечной цели зависит и выбор стратегии инвестирования.

Более того, только правильно выбранная стратегия инвестиций позволяет реализовать задуманное. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо учитывать все сопутствующие нюансы и факторы, влияющие на результат инвестиций.

Предпочтение отдается той стратегии, которая способна принести максимальную прибыль. При отсутствии опыта в инвестировании, есть смысл посетить семинары и лекции, пройти специализированные курсы, ознакомиться с литературой, раскрывающей секреты создания личной инвестиционной стратегии или обратиться за помощью к профессиональным инвесторам.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Лучшее решение для новичков, не владеющих достаточным уровнем знаний и опыта в сфере инвестирования в недвижимость — воспользоваться помощью профессионалов.

Существуют компании, предлагающие услуги посредников в инвестиционной деятельности. Такие организации предлагают доступ к наиболее ликвидным объектам недвижимости и обеспечивают профессиональное управление активами. Суммы вложений и размер дохода обсуждаются заранее.

Виды инвестиционных услуг:

• вложение средств в недвижимость за рубежом;
• приобретение коммерческих объектов;
• вклады в готовый бизнес;
• мероприятия по обучению эффективному вложению капитала.

Сотрудничество с профессиональными инвесторами предполагает не только минимизацию рисков при высокой прибыли, но и гарантию безопасных инвестиций. Кроме того, все вклады защищены страховкой.

Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Сдача в аренду любых видов недвижимости сопряжена с финансовыми рисками. Уровень прибыльности жилых и коммерческих объектов может зависеть от многих факторов.

К примеру, коммерческая недвижимость более привлекательна для опытных инвесторов, вкладывающих крупные средства. Такие сделки быстро окупаются и приносят высокую прибыль.

Но для новичков реализовать инвестиционную стратегию при работе с коммерческими площадками было бы затруднительно. Дело в том, что на инвестициях в коммерческую недвижимость могут сказаться экономические проблемы в стране. А при наступлении кризиса ликвидность таких объектов резко снижается.

С другой стороны, старт многих инвесторов начинается со сдачи в аренду жилья, доставшегося им по наследству.

Отсутствие денежных затрат при получении недвижимости обуславливает максимально высокую прибыль. Тогда как до полной окупаемости приобретенного жилья и получения чистой прибыли со сдачи его в аренду придется ждать много лет.

Сдача коммерческих объектов в аренду более выгодна, по сравнению с жилыми. Но требует больших вложений и специальных знаний по управлению. Жилые объекты приносят меньше дохода, но не нуждаются в значительной финансовой поддержке и ими легче управлять.

Поэтому при выборе в пользу инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость, нужно ориентироваться не только на собственные финансовые интересы, но и возможность управления активами.

Прогнозы на 2019-2020 годы

Прогнозирование выгоды — важная составляющая инвестиционной стратегии. Чтобы сделать прогноз, необходимо проанализировать экономическую ситуацию не только текущего, но и прошедшего года.

Анализ показывает, что на фоне макроэкономической нестабильности 2018 года резко снизилась привлекательность ипотечных приобретений недвижимости. Показатели годовых процентных ставок жилищного кредитования возросли и составляют 9,5 %. Тогда как доходов от сдачи жилья в аренду, в лучшем случае, хватит на то, чтобы покрыть лишь половину ипотечной суммы.

К тому же, по причине падения стоимости жилья в новостройках, объем инвестиций в этом направлении заметно уменьшился.

Тем не менее, аналитики Банка России и PSB Research&Strategy считают, что в целом, прогноз рынка недвижимости в 2019-2020 годах вполне благоприятный, поскольку ожидается рост цен на рынке первичной недвижимости.

Такие выводы можно сделать, учитывая интенсивность главных факторов, определяющих увеличение стоимости недвижимости: ускорение инфляции и падение рубля, а также сохранение среднего уровня кредитных ставок для застройщиков, вынуждающее их завышать цены на строящиеся объекты.

Несмотря на то, что эксперты не ожидают резкого повышения инвестиционных объемов в сфере недвижимости, есть все основания полагать, что этот показатель в 2019 году увеличится на 25 % и сохранится большую часть 2020 года.

Видео: Инвестиции в недвижимость. С чего начать новичку

Подведем итоги

Недвижимость — это в первую очередь финансовый актив, позволяющий сохранить накопления и защитить их от инфляции. И, несмотря на все возможные риски, инвестиции в недвижимость остаются в списке наиболее надежных способов сбережения и приумножения капитала.