Инвестирование в жилую недвижимость – плюсы и минусы инвестиций и дальнейшие перспективы

Среди доступных способов инвестирования, вложения в жилую недвижимость находятся на первом месте по надежности. Эксперты полагают, что порядка 50% всех заключаемых на рынке договоров купли-продажи носят инвестиционную цель.

Стоимость квадратных метров стабильно растет, что открывает хорошие перспективы для получения дохода. Целей вложения может быть две: приумножение капитала и получение пассивной прибыли или сохранение средств в условиях нестабильной экономической ситуации в стране.

Плюсы и минусы инвестиций в жилую недвижимость

Чтобы успешно вложиться в недвижимость, требуется провести кропотливую работу по проверке объекта инвестирования, ведь обычно инвестор располагает ограниченной суммой в несколько миллионов рублей. Перед началом работы также стоит ознакомиться с плюсами и минусами подобной деятельности:

Можно выделить и другие плюсы инвестирования в жилую недвижимость:

1. Большой выбор направлений. При должных усилиях получится найти объект, отвечающий финансовым возможностям инвестора.
2. Гарантированная защита денег от инфляции.
3. При первичной покупке жилья можно воспользоваться налоговыми льготами.
4. Купить недвижимость получится в кредит, после чего сдавать в аренду и гасить ежемесячные платежи.

Среди минусов стоит отметить низкую ликвидность недвижимости – ее не получится быстро реализовать в условиях минимума времени. В будущем при продаже объекта, находящегося в собственности меньше 5 лет, придется заплатить подоходный налог.

Неопытному инвестору может оказаться не по силам определить будущую рыночную стоимость объекта через такой большой промежуток времени. Поэтому еще до вложения стоит провести анализ объекта и попытаться предусмотреть, какие обстоятельства могут повлиять на его стоимость в перспективе.

Инвестирование в жилую недвижимость

Статистика показывает, что за последние несколько десятилетий цены на недвижимость стабильно росли, за исключением трех спадов: по причине дефолта, мирового кризиса и кризиса в РФ. Средний процент роста цены – минимум на 3%.

Вариантов заработка посредством квартиры есть два:

• сдача в аренду. Предварительно помещение потребуется привести в надлежащий вид, при необходимости провести капитальный или косметический ремонт. Только потом можно заселять жильцов;
• продажа помещения, как только его стоимость вырастет. Обычно чем больше времени проходит с даты покупки объекта, тем больше растет его стоимость при условии, что он расположен в хорошем районе с развитой инфраструктурой.

Инвестирование с целью получения дохода от сдачи в аренду

При выборе жилой недвижимости в учет следует брать два параметра: ее локация и стоимость. От них прямо зависят сроки, как быстро получится окупить инвестиции.

Нельзя ориентироваться исключительно на свое мнение и вкус. Вам вполне может быть по душе квартира недалеко от леса или парка, окна которой выходят в тихий двор, засаженный деревьями. Но если такой объект находится далеко от центра, пользоваться спросом арендаторов он не будет.

Поэтому на первое место выходит местоположение объекта. В основном в числе арендаторов:

1. Молодые пары или одинокие люди до 35 лет. Им чаще интересны однушки, реже двухкомнатные квартиры.
2. Студенты или молодые специалисты. В квартире ценят наличие всех необходимых для жизни коммуникаций и близость к ВУЗу/работе.
3. Семьи с детьми, нередко – с питомцами. В первую очередь обращают внимание на социальную инфраструктуру, близость к больнице, детскому саду и пр.

В идеале квартира должна находиться в 15-30 минутах от крупных учебных заведений, поблизости от центра города. До ближайшей станции метро должно быть в среднем 7-10 минут ходьбы (актуально для городов-миллионников).

Следующий важный момент при выборе квартиры для инвестирования – стоимость. Чтобы не переплатить, рекомендуется заранее оценить среднюю рыночную стоимость по аналогичным предложениям.

Не торопитесь с покупкой, у людей часто появляются срочные причины продать квартиру, что позволит вам стать ее новым обладателем за цену на 10-15% ниже рыночной.

Инвестирование с целью дальнейшей перепродажи

Если вы решите инвестировать в новостройку с целью потом перепродать ее, помните о ряде аспектов:

• тщательная проверка застройщика – залог успеха;
• продавать квартиры на вторичном рынке сегодня сложнее. Даже если юридически квартира куплена напрямую у застройщика, после чего ее перепродают, даже не жив в ней ни дня, по сути – это уже сделка на вторичном рынке.

Покупка квартиры в новостройке через 2-3 года может принести прибыль в размере 30-40%.

Как начать инвестировать в жилую недвижимость

Начните с оценки собственных активов, что поможет определиться с подходящим типом объекта. Если сумма собственных накоплений небольшая, можно попробовать силы в инвестициях в объекты на этапе строительства, коллективные вложения или паевые фонды.

Изучение предложений

Следует провести сравнительный анализ цен на объекты, оценить, есть ли потенциал у выбранного региона. Будьте внимательны при анализе среднего годового роста стоимости недвижимости в выбранном регионе. Слишком высокий рост (выше 20% ежегодно) должен вас насторожить – это похоже на раздувание «мыльного пузыря».

В процессе оценки используют разные методы: сравнимых продаж, доходный или затратный. Цель всегда одна – определить точную рыночную стоимость приобретаемого объекта. Вполне возможны варианты, что стоимость объектов искусственно завышают риелторы или застройщики. На этом же этапе оценивают рентабельность инвестиций.

Выбор объекта для инвестирования

Потенциально доходный объект должен иметь хорошую ликвидность. Иначе какой смысл в росте стоимости на 15% за год, если покупатели так и не находятся?

При выборе квартиры пристальное внимание уделите:

1. Местоположению (спальный, престижный, экологически чистый район города).
2. Инфраструктуре и транспортной доступности (близость магазинов, аптек, парковок, учебных заведений, удаленность от центра).
3. Планировке помещения (сколько комнат, общая и жилая площадь, необходимость ремонта, общее состояние инженерных сетей).

Немаловажное значение имеет репутация застройщика, особенно, если принято решение вложиться в строящийся объект. Обратите внимание на репутацию застройщика, его опыт, качество строительства. Если речь идет о жилой недвижимости в курортных городах, обычно покупателям интересны объекты на первой линии – т. е. у моря.

Покупка объекта недвижимости

В первую очередь запросите:

1. паспорт собственника;
2. выписку из ЕГРН;
3. правоустанавливающие документы;
4. счета за квартиру, справки из ПНД.

По возможности стоит привлечь к процессу опытного юриста. Не рекомендуется принимать решение о покупке импульсно, сразу внося задаток или аванс. Попросите немного времени на раздумья, два-три дня более чем достаточно.

На вторичном рынке хорошие объекты обычно не задерживаются больше 2 месяцев, в новостройках квартиры раскупают за 2-3 месяца, поэтому долго не раздумывайте, а действуйте решительно.

Извлечение прибыли

Прибыль от продажи объекта можно получить уже через 2-3 года с момента завершения строительства. Внимательный и осторожный подход к инвестициям позволит снизить риски и увеличить доходность.

В случае с арендой инвестиции окупаются примерно за 8-10 лет, при этом объект находится в собственности инвестора, его можно в любой момент продать. Средняя стоимость однушки в Санкт-Петербурге равна 3,2 млн, рублей, еще около 100 тысяч вы планируете потратить на ремонт. Месячная стоимость аренды – 25 тысяч рублей плюс коммуналка. Итого за год арендаторы принесут вам прибыль 300 тысяч рублей.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Это вложение средств в покупку строящегося жилья, цель которого – получение прибыли в будущем. Такой способ приумножить свой капитал и заставить его «работать» пользуется большой популярностью инвесторов.

В какое строительство лучше вкладывать деньги

Направлений есть несколько, одни оптимальны для начинающих инвесторов, другие больше подходят опытным вкладчикам с солидным капиталом:

1. Жилые дома. Оптимальны для долгосрочной цели. Задача инвестора – купить объект на стадии возведения по выгодной цене, затем продать либо начать получать доход от сдачи помещения в аренду. Повышенным спросом пользуются малогабаритные квартиры (одно- и двухкомнатные).
2. Коттеджи. Загородное жилье пользуется спросом у жителей крупных городов, желающих проводить больше времени на чистом воздухе вдали от суеты.
3. Гостиницы. Перспективны в курортных городах, здесь выйти на окупаемость получится в среднем за 5-8 лет.
   Сегодня многие компании и застройщики предлагают инвесторам выгодно вложить деньги в строительство жилых многоэтажек и домов.

Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья?

В среднем с этапа котлована до даты передачи жилого дома в эксплуатацию проходит 2 года. За этот период стоимость квартир в нем вырастает на 40-75%. Подобный формат инвестиций выгоден как вкладчикам, так и застройщикам. Последние получают достаточную сумму средств, что позволяет им работать без привлечения банковских кредитов.

Большая разница в цене между покупкой квартиры на этапе застройки и после возведения дома наблюдается при строительстве крупных жилых массивов. Благодаря низкой стоимости жилья застройщик привлекает больше покупателей и завоёвывает репутацию. Таким образом при инвестировании в строящийся дом средний доход может быть в два раза выше изначально вложенного капитала при условии, что стройка не будет заморожена.

Как правильно инвестировать в строительство

Работать нужно исключительно с проверенными застройщиками, в процессе выбора которых стоит учитывать ряд моментов:

• репутация фирмы, длительность работы на рынке;
• сколько объектов девелопер уже сдал, какие отзывы по проектам;
• какие источники финансирования используются;
• сотрудничает ли застройщик с кредиторами (если он работает с банками – это хороший знак, они обычно проводят всестороннюю проверку контрагента);
• соблюдает ли застройщик требования 214-ФЗ.

Не лишним будет несколько раз лично посетить место строительства – это позволит контролировать ход работы. Нередки ситуации, когда срок сдачи через полгода, а работы завершены лишь наполовину.

Как только надежный застройщик выбран, время определяться с подходящим объектом. Для этого обратите внимание на:

1. Расположение. Посетите новостройку лично, изучите район, обратите внимание на супермаркеты и больницы поблизости, оцените близость к остановке общественного транспорта.
2. План развития микрорайона. Возможно, в будущем все достроят или же сложится обратная ситуация, когда в подходящем для проживания районе возведут завод.
3. Среднюю стоимость за квадрат, наличие балкона или лоджии, вид из окна и прочие моменты, сказывающиеся на итоговом ценнике.

Дальше можно проводить переговоры и готовить документы. Инвестор не сможет сразу оформить документы на право собственности на строящийся дом. Ему доступны: договор долевого участия, участие в строительном кооперативе или инвестиционный договор. Последний мало распространен и не регулируется законодательством, поэтому отдайте предпочтение первому варианту.

Не старайтесь лишний раз сэкономить – все документы стоит проверять в паре с юристом. Заключая договор, обратите внимание на перечень прав и обязанностей сторон, пропишите в нем ответственность за нарушение сроков сдачи объекта – это позволит защититься от рисков.

Как заработать на инвестициях в строительство

Существует три проверенных и безопасных способа заработка на строящейся недвижимости:

• Сдать в аренду;
• Продать;
• Принимать участие в коллективных инвестициях. Вариант для желающих обезопасить вложения. Покупать недвижимость в этом случае необязательно, доход можно получать в качестве пайщика.

Заработок на сдаче помещений в аренду самый простой и доступный, отличается высоким уровнем доходности. Средний срок окупаемости – 5-7 лет, после чего собственность остается в руках инвестора. Можно переехать жить в квартиру или попросту ее продать. В небольших городах спросом пользуется долгосрочная аренда, в более крупных арендаторы готовы снимать комнаты и квартиры посуточно – это приносит более высокий доход.

Перепродать купленную недвижимость можно уже через 3-4 года и окупить вложенные средства. При должной сноровке и доле везения инвестор может в рамках календарного года получить доход в сумме 100% вложенного капитала. Для повышения стоимости квартиры можно ее модернизировать или провести качественный ремонт – это повысит стоимость объекта на рынке.

Видео: Инвестиции в недвижимость 2019. Как создать пассивный доход?

Основные риски при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Инвестирование в недвижимость подразумевает использование крупных сумм денег, поэтому на первое место стоит вынести задачу минимизировать риски и, соответственно, убытки, а уже потом думать о возможном доходе.

Возможные риски:

1. Компания-мошенник. С целью заполучить как можно больше денег от инвесторов она может даже в действительности начать строительство, которое потом все равно будет заморожено. Ключевые признаки мошенника – нет данных о нем в официальном реестре, а стоимость продаваемых объектов подозрительно занижена.
2. Банкротство застройщика. Причин может быть масса: неэффективное или нецелевое использование средств, высокие расходы, нехватка финансирования. Чтобы снизить риски, лучше искать крупного застройщика с большим опытом.
3. Срыв сроков сдачи объекта. Самый простой способ защититься от убытков, которые несет за собой несоблюдение сроков – прописать ответственность за проступок в ДДУ. Уже с ним можно смело обращаться в суд.
4. Кризис, война, стихийные бедствия, форс-мажорные обстоятельства. Увы, предугадать такие события сложно. Не лишиться вложенных средств можно, если застраховать объект.

Защита от большей части возможных рисков – тщательное планирование и изучение застройщика.

Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в жилую недвижимость

Любой инвестор стремится получить как можно больше прибыли от вложения в строящийся объект или уже готовую недвижимость. Есть гарантированно рабочие методы, помогающие в этом.

Сделать перепланировку и согласовать ее

Перепланировка недвижимости – это изменение ее изначальной конфигурации (заделывание и установка новых дверных проемов, демонтаж и возведение новых перегородок и стен, расширение жилой площади и пр.). Все эти манипуляции позволяют сделать жилье более функциональным и удобным, при этом общая жилая площадь не меняется.

Грамотно проведенная перепланировка увеличит стоимость объекта минимум на 15%. Однако перед выполнением работ потребуется получить разрешение и узаконить перепланировку.

Пристроить дополнительные площади

Вариант подходит для частных домов и коттеджных участков, где можно достроить мансарду, возвести дополнительный этаж или внести любые изменения в уже существующий проект. Каждая идея имеет как плюсы, так и минусы. Поэтому если есть сомнения, для составления проекта и выполнения работ лучше обратиться в специализированные компании. Подобные достройки тоже требуют узаконивания, их обязательно согласовывают в соответствующих органах контроля.

Сделать качественный ремонт

После выполнения качественного ремонта стоимость квартиры смело поднимайте на 10-15%. При наличии должных знаний и опыта все работы получится выполнить своими силами, что позволит получить еще больше прибыли за счет уменьшения расходов. Основные траты в этом случае – закупка материалов.

Однако при выполнении ремонта не забывайте об одной маленькой детали – в будущем стоимость недвижимости только вырастет, а вот отделка уже через год может подешеветь и даже обветшать. Эксперты не советуют делать слишком дорогой ремонт с целью включения его в цену объекта для большей прибыли. На практике нередко оказывается, что стоимость такой квартиры окажется выше аналогичных на рынке, поэтому найти покупателей будет сложно.

Перевести жилую недвижимость в коммерческую

Извлечь больше прибыли получится, если купить квартиру на первом этаже, после чего перевести ее в коммерческую и наоборот. Это особенно актуально в крупных городах и, если квартира находится в центре города поблизости от оживленных улиц. Переоформленное помещение можно сдавать в аренду под офисы, магазины, салоны красоты и пр.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Весомым минусом инвестиций в недвижимость можно назвать высокий порог вхождения – от 1,5 миллионов и выше потребуется для приобретения объекта. Однако есть действенные методы, как заняться инвестиционной деятельностью, даже если в кармане нет крупной суммы денег.

Привлечение заемных средств

Обращение в банк или любые другие финансовые структуры выступает самым простым способом привлечения капитала. Если решите воспользоваться этим вариантом, помните, что вернуть банковский кредит придется с процентами, поэтому важно просчитать все риски и доходность, чтобы покрыть издержки.

Кстати, можно взять ипотечный кредит на строящийся дом в банке, благодаря чему получится убить двух зайцев. С одной стороны – есть дополнительное финансирование, с другой – банк уже проверил застройщика, так что риски минимальны. Обращайтесь за кредитом только в крупные банки, дорожащие репутацией.

Привлечение соинвесторов

Закрытые паевые инвестиционные фонды позволяют коллективно инвестировать в недвижимость, рассчитывая на среднюю доходность порядка 20-35% годовых. Чтобы принять участие в проекте, достаточно иметь от 100 тысяч рублей. Весомый плюс варианта – в РФ деятельность ПИФов регулируется законодательно, поэтому риски снижаются. Управляют средствами вкладчиков профессиональные аналитики, заинтересованные в получении дохода. Полученную от инвестирования прибыль можно вложить повторно, тем самым увеличив капитал.

Выбор грамотной стратегии

Чтобы такое занятие принесло свои плоды, потребуется постоянно развиваться. Не лишним будет изучение стратегий, используемых опытными инвесторами, что позволит пополнить свои знания и почерпнуть что-то новое.

Новички могут почитать форумы или поискать клубы для инвесторов, где гуру готовы поделиться опытом и секретами с неопытными людьми. Вам обязательно потребуется узнать больше о существующих стратегиях, понять, какие двери открыты перед инвесторами с небольшим капиталом, а также как посредством аренды и субаренды начать получать стабильный пассивный доход.

Видео: Инвестирование в жилую недвижимость. Как заработать на новостройке

Подведем итоги

При внимательном подходе к процессу инвестирования и учете всех возможных рисков ниша может быть довольно прибыльной даже для новичков. При достаточном опыте и сумме капитала получится легко работать с несколькими объектами одновременно, что позволит не только получать большую прибыль, а и сделать это своей основной деятельностью.