Все об инвестициях в земельные участки: преимущества, недостатки и способы осуществления. Вкладываем деньги с наибольшей отдачей

Инвестиции в земельные участки

Инвестиции в ценные бумаги и другие фондовые инструменты обещают доходность на уровне 8-20% годовых, банковские депозиты — 4-6%. Но грамотные инвесторы рассматривают и другие инвестиционные инструменты в качестве диверсификации инвестиционного портфеля, например, земельные участки. Анализ российского земельного рынка показывает, что цены на них растут, обещая хорошую доходность.

Наравне с рынком недвижимости, рынок земельных участков демонстрирует устойчивый рост. Одна из причин такой динамики — различные варианты извлечения прибыли из земли. Её можно использовать под застройку, перепродать с выгодой через несколько лет или разделить на несколько участков и перепродать по отдельности.

Быстрая навигация:

О капиталовложении в земельные участки

Инвестиции в земельные участки

Земельный участок можно купить с построенной недвижимостью или без нее. Последующее строительство увеличивает стоимость земли, однако приводит к дополнительным трудозатратам и рискам для инвестора.

Российский земельный рынок растет ежегодно. Напрямую это относится к тем участкам, которые располагаются в крупных населенных пунктах, например, городах. Их можно использовать для частного строительства, возведения многоквартирных домов или организации бизнеса. Это приводит к росту стоимости незастроенной земли. Участки в сельской местности продаются хуже, так как область их использования ограничена сельскохозяйственными целями или частным домовладением.

Рынок земли и его перспективы

Инвестирование в земельные участки может быть направлено на кратко- и долгосрочную перспективу. Специалисты отмечают, что земля в России дорожает, однако сейчас имеется большое количество объектов, готовых к продаже или сдаче в аренду. Конкуренция приводит к тому, что краткосрочная доходность вложений в землю снижается.

Рынок земли зависит от ее расположения. Наибольшую стоимость и инвестиционную привлекательностью имеют участки в пределах крупных городов или расположенные на их границе. Земля сельскохозяйственных владений, а также удаленная от населенных пунктов, имеет меньшую рентабельность.

Плюсы и минусы инвестиций в землю

Инвестиции в земельные участки

Любой тип инвестирования имеет определенные преимущества и недостатки, так как идеальных методов увеличения капитала нет. Капиталовложение в земельные участки не исключение. Основными плюсами такого вложения средств являются:

  • Стоимость, подходящая для большого числа инвесторов. Земельные участки без строений имеют комфортную цену, а в перспективе способны принести высокую доходность.
  • Постройка строений приводит к увеличению стоимости земельного участка. Полученные в результате его продаже денежные средства, могут в 2-3 раза превышать первоначальные вложения;
  • Инвестирование в землю — надежный метод сохранения и увеличения финансовых активов. Цены на земельные участки повышаются постоянно и не имеют периодов резкого снижения.
  • Земельный участок в собственности позволяет реализовать различные инвестиционные идеи — от продажи его в первоначальном виде до застройки с многократным увеличением цены.

Земельные участки под инвестиции имеют и ряд недостатков:

  • спрос на землю, по мнению экспертов, сохраняется на низком уровне. Длительность продажи может доходить до нескольких лет, что негативно влияет на доходность продавца. Земля с высоким спросом имеет следующие характеристики: выгодное расположение, застройка объектами и наличие коммуникаций;
  • на рынке имеется много предложений, что приводит к высокой конкуренции. Перед вложением денег в земельный участок, следует проанализировать рынок и выбирать землю в области низкой конкуренции при сохранении ее привлекательности для покупателя;
  • приобретение земельного участка приводит к появлению необходимости уплаты налога на землю. Он зависит от его площади, стоимости, предназначения и ряда других параметров;
  • землевладение имеет определенное функциональное предназначение, указанное в документах. Эксплуатация для других целей не законна. Инвесторам следует помнить об этом, так как покупка сельскохозяйственных участков не позволит продать их для коммерческого или жилого строительства.

Перед инвестициями в землю нужно изучить указанные плюсы и минусы. Комплексный анализ позволит правильно выбрать участок с высокой доходностью в будущем.

Видео: Как инвестировать в земельные участки

Категории участков для инвестирования

Каждый земельный участок предназначен для определенной цели. Ее указывают в документах на землю. На сегодняшний день выделяют следующие виды функционального предназначения:

  1. Населенные пункты или ИЖС. На земле разрешается строить помещения для бизнеса и жилые дома. Наиболее привлекательный вид земельного участка в плане инвестирования.
  2. Сельскохозяйственного назначения для выращивания растений, разведения скота и хранения полученной в результате этих действий продукции.
  3. Участки для производственных и транспортных целей. Разрешается заниматься деятельности в области энергетических ресурсов, транспорта и схожих с ними нишах.
  4. Лесной фонд — строительство любых капитальных строений в лесных угодьях запрещена.
  5. Водный фонд, представленный искусственными или естественными водоемами. Может использоваться для туристических, рыбоводческих и других целей, не противоречащих законодательству.
  6. Особо охраняемые по типу заповедников, культурных объектов, объектов национального достояния и др..
  7. Земли запаса, принадлежащие государству и не подходящие для осуществления любой деятельности.

Ряд владельцев земли перед продажей земельного участка заявляют, что вид категории может быть изменен. На практике это сопряжено с рядом трудностей. В большинстве случаев наблюдается отказ регулирующих органов об изменении статуса земельного участка. Кроме того, сама процедура требует больших финансовых и временных вложений. Для большинства инвесторов, не нацеленных на многомиллионную прибыль, это не приведет к значимому увеличению доходности.

Как понять, что участок перспективен для инвестиций?

Инвестиции в земельные участки

Перед инвестированием в землю рекомендуется оценить ее предварительную рентабельность. Это позволяет гарантировать ликвидность и определить вероятность ее будущей перепродажи. Для оценки рентабельности используют следующие показатели:

  • расположение участка. Земля, расположенная в черте города, имеет высокую вероятность последующей выгодной перепродажи;
  • границы участка с правильной формой;
  • проведение коммуникаций, облегчающих последующую застройку и эксплуатацию;
  • готовая инфраструктура;
  • грунт с качественными характеристиками;
  • разрешения на застройку.

На земельном участке, соответствующем данным показателем, возможна реализация большого числа проектов, направленных на повышение стоимости земли.

Получение прибыли

Инвестиции в земельные участки

Земельные участки имеют несколько путей получения прибыли от инвестиций. Их выбор зависит от возможностей и желания вкладчика. Сегодня на рынке популярные следующие подходы:

  • перепродажа земельного участка с увеличением его стоимости;
  • строительство многоквартирных жилых домов и их последующая продажа;
  • строительство объектов коммерческой недвижимости с их последующей продажей или сдачей в аренду.

При выборе стратегии необходимо правильно оценить уровень спроса на землю и перспективность приобретаемого участка. Если планируется строить жилую недвижимость, то следует предварительно оценить среднюю стоимостью жилья. Это позволяет определить предварительную рентабельность и решить вопрос об инвестировании.

Постройка коммерческих объектов выгодна в тех случаях, когда участок находится в общественном месте с большим трафиком людей. Он напрямую влияет на привлекательность строений для бизнеса, а значит определяет возможную стоимость продажи или сдачи помещений в аренду.

Прибыльность при перепродаже участка зависит от ее срока. Эксперты считают, что возврат вложенных денег занимает 5-15 лет. Это ограничивает инвестора и отдаляет получение чистого дохода.

Процесс оформления документов при приобретении

Приобретение участка в собственность и оформление права на его владение требует соблюдения юридических процедур. Для них потребуется подготовить ряд документов:

  1. Паспорт заявителя или другой документ, удостоверяющий личность.
  2. Заявление о регистрации права на землю. Оно должно быть заполнено по установленному образцу.
  3. Квитанция об оплате гос. пошлины.
  4. Подписанный двумя сторонами сделки договор купли-продажи. В том случае, если продавец женат или замужем, потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги).
  5. Документы продавца, подтверждающие его право на владение земельным участком.
  6. Акт приема-передачи участка.

Покупателю следует обратиться в многофункциональный центр для подачи документов на рассмотрение. Средний срок получения права на землю — 2 недели.

Основные стратегии инвестирования

Эксперты по инвестированию выделяют 9 стратегий для получения доходов с земельного участка. Некоторые из них требуют дополнительных временных и материальных затрат, а некоторые только выжидательной тактики.

Инвестиции в земельные участки

 

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Перед тем, как купить участок, инвестору необходимо изучить План земельной застройки и обратить внимание на виды разрешенного использования земли. Изучение кадастровых цен позволяет отбросить регионы с завышенной стоимостью.
При поиске земельных участков следует ориентироваться на землю для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с размерами от 50 соток. Это необходимо в связи с последующим разделением ЛПХ на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с целью получения максимальной прибыли.

После приобретения участка, инвестор заказывает межевание земли в 50 соток на 5 отдельных участков по 10 соток. Между ними устанавливают новые границы и переоформляют право собственности, указывая, что земля будет использоваться для индивидуального жилого строительства. Для этого необходимо обратиться в РосРеестр.

Полученные 5 участков можно продавать без застройки или же начать строительство домов. Указанная стратегия позволяет увеличить капитал в 2 раза за 1-1,5 года.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Участок КФХ предназначен для крестьянского фермерского хозяйства. Стратегия по переводу его в категорию ИЖС требует дополнительных затрат времени и финансов по сравнению с первым способом получения прибыли. Однако получить землю под КФХ проще.

Перед получением земельного участка необходимо зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство. После этого в соответствии с 446-ФЗ муниципалитет выделяет земли сельхозназначения. Инвестор может расформировать созданное хозяйство через 2-3 месяца, решив на общем собрании разделить землю между его членами. Для этого следует обратиться в РосРеестр. Возможная рентабельность ниже предыдущей стратегии, так как перевод участка КФХ под ИЖС не всегда удается.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать и получить землю для коллективного фермерского хозяйства просто. После регистрации КФХ и получения земельного участка его можно переоформить в дачное некоммерческого товарищество (ДНТ). Это позволяет избежать обременения сельхозпроизводством. Полученные в результате переоформления участки можно продать, получив прибыль и инвестиционную доходность.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Большой участок под ИЖС может быть разделен на два и более. Например, из земли с общей площадью 20 соток получается четыре участка по 5 соток. Они могут быть проданы без застройки или после строительства жилья. Стратегия не требует больших финансовых вложений и позволяет быстро получить возврат инвестиций.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

При покупке земель сельскохозяйственного назначения они могут быть переведены в жилой фонд. Часто это процедуру проводят с паевыми землями, полученными после ликвидации колхозов. Земельный участок межуют по 5 соток и меняют вид разрешенного использования. При таком подходе возможно создание коттеджного поселка и продажей жилья по высокой стоимости.

Инвестор должен помнить, что перевод земель сельхозназначения в ИЖС возможен при их расположении на территории или границы населенных пунктов. В других случаях можно получить отказ.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Муниципалитет проводит торги земельных участков с целью их вовлечения в дачное или садовое хозяйство. На аукционе присутствует небольшое количество участников — 3-5 человек. Это позволяет купить земельный участок ниже его рыночной цены. После оформления права собственности землю можно продать сразу или после строительства на ней готовых дач.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

Неосвоенные земли уменьшают показатели эффективности муниципалитета. В связи с этим, он заинтересован в их освоении. Такие участки отмечаются на планах земельной застройки. Обратившись в местную администрацию, можно заключить с ней соглашение об освоении земель для их развития или жилищной застройки.

На земельных участках, которые необходимо осваивать, могут быть организованы коттеджные поселки, помещения для бизнеса и др. При этом доход можно получать при их продаже или сдаче в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

В России наблюдается тенденция к увеличению показателей внутреннего туризма. Перспективной нишей является его сельскохозяйственного направление, растущее каждый год на 10-15%. При наличии бизнес-плана получить муниципальную землю для реализации такого туризма можно бесплатно.

Стратегия №9 — выжидание

При покупке земли, не имеющей подъездные дороги и коммуникации, ее стоимость на 30-50% ниже, чем после их появления. Инвестор может отложить продажу земельных участков, получив увеличенную прибыль через 6-18 месяцев.

Полезные советы, чтобы снизить риски

Инвестиции в земельные участки

Успешное инвестирование в земельные участки требует разумного и поэтапного подхода. Инвестору важно проанализировать следующие моменты:

  • при покупке земли, следует проверить ее юридический статус. Ряд покупателей скрывает информацию об ее аресте, залоге, оформлении в наследство и др.;
  • заказать геодезическую разведку, позволяющую оценить пригодность земли для постройки капитальных строений. Наличие подземных вод или песчаного грунта снижает ценность земельного участка;
  • оценивается форма участка. Если он имеет небольшую ширину, то может не подойти для постройки многоквартирного дома;
  • проанализировать использование земли в прошлом. При наличии на участке массовых захоронений или расположенного прежде химического завода, его выгодная продажа практически невозможна;
  • перспективность района. Оценивается наличие инфраструктуры для жителей, средняя стоимость жилья и пр.

Учитывание советов позволяет снизить риск неудачного вложения денег и повысить рентабельность земельного участка.

Подведем итоги

Инвестирование в землю — безопасный способ вложения денежных средств. Перед покупкой земельного участка необходимо выяснить его целевое назначение, историю использования и ознакомиться с юридическими документами. Выбор стратегии инвестирования зависит от характеристик земли: ее расположения, размеров и наличия инфраструктуры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Легкие деньги
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.