Продажа квартиры в ипотеке. Что необходимо знать продавцу о сделке с квартирой, находящейся в обременении банка

Те, кто купил квартиру в долгосрочную ипотеку, выплачивают ее по 20-30 лет. За это время все может поменяться: рождение ребенка вынуждает искать жилплощадь побольше, по работе или личным обстоятельствам человек может решить переехать в другой город или за границу и т.д.

В таких ситуациях нет возможности ждать окончания срока действия договора по ипотеке. Как поступить в такой ситуации? Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке, и как это сделать правильно? Существует несколько таких способов, о которых мы расскажем в статье.

Права владельца на кредитную квартиру

Согласно принципам ипотечного кредитования, квартира – это не только объект покупки, но и предмет залога. После подписания договора займа на квартиру оформляется закладная, которая хранится в банке до момента погашения ипотеки. Другими словами — квартира находится в обременении банка.

Взаимоотношения участников ипотечного кредитования регулируются ФЗ «Об ипотеке». Согласно статье 29, получатель ипотеки приобретает право использования жилплощади.

Это проживание, регистрация всех жильцов, сдача в аренду. Если говорить о праве продажи, здесь есть нюансы. Они прописаны в статье 37 ФЗ «Об ипотеке». Так, возможно отчуждение (продажа) жилплощади, однако это нужно предварительно согласовать с банком, выдавшем ипотеку. Если проигнорировать обращение в финансовое учреждение, сделка по продаже может быть оспорена при проверке документов на предмет юридической чистоты. После квартира, согласно статье 301 ГК РФ перейдет во владение банка.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Существуют разные причины продажи квартиры, купленной в кредит и находящейся в качестве залога в банке. Перечислим наиболее распространенные случаи.

Потеря дохода

В условиях сложно экономической обстановки потеря постоянного места работы – распространенное явление. Увольнение по сокращению, банкротство предприятия, убыточность личного бизнеса приводят к ухудшению материального состояния заемщика, из-за чего ежемесячное внесение выплат по ипотеке превращается в финансовое бремя. Однако эти обстоятельства не являются основанием для изменения условий кредитного договора в пользу получателя ипотеки. Заемщик может продать квартиру, чтобы купить более дешевое жилье или переехать жить к родственникам.

Необходимость в расширении жилплощади

Пополнение в семье, желание приобрести большую просторную квартиру вместо надоевшей тесной – распространенные причины, по которым заемщик хочет продать купленную в ипотеку жилплощадь.

В таком случае есть 2 варианта:

• оформление второй ипотеки на квартиру необходимой площади и выплата двух кредитов;
• продажа квартиры и покупка подходящего варианта с доплатой.

Первый вариант считается более рискованным, ведь никто не застрахован от потери источника стабильного дохода.

Личные обстоятельства

Смена места жительства, развод – это распространенные причины продажи ипотечной квартиры. При таких обстоятельствах человек не желает обременять себя ежемесячными выплатами банку, поэтому хочет избавиться от долга.

Видео: Можно ли продать ипотечную квартиру? Как продать ипотечную квартиру?

Кто покупает квартиры в ипотеке

Стоимость выставленной на продажу жилплощади, являющаяся ипотечной, всегда будет на 20% ниже цены аналогичной квартиры, продающейся на первичном рынке. Поэтому такими вариантами активно интересуются агентства недвижимости. Они срочно выкупают квартиру у заемщика и продают ее на вторичном рынке по привлекательной стоимости, предупреждая потенциальных покупателей о том, что жилплощадь имеет обременение.

Также жилье, находящееся в ипотеке, могут купить люди, которые намерены приобрести квартиру в конкретном районе или жилом комплексе.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Каждый вариант обладает нюансами, поскольку продавец не имеет прав собственности на предмет продажи, находящийся в залоге у банка.
Чтобы выбрать наиболее выгодный для себя способ, нужно проанализировать его преимущества и недостатки. Независимо от выбора, в каждом случае нужно получение предварительного согласия финансового учреждения. Банк заинтересован в том, чтобы ипотека была полностью погашена. Если этого не произойдет, он понесет убытки.

Досрочная уплата ипотеки

Эта схема продажи квартиры в ипотеке считается наиболее выгодной для продавца. Но реализовать ее возможно только после того, как удастся найти покупателя, согласившегося выкупить жилплощадь. Факт того, что квартира находится в залоге – отпугивает большинство людей, планирующих приобретение жилья. Но если квартира имеет улучшенную планировку и находится в районе с развитой инфраструктурой, шансы на быструю продажу повышаются.

Зачастую таким образом продают квартиру в доме, находящемся на стадии строительства.

Этапы продажи:

1. Продавец согласовывает с банком-кредитором продажу объекта ипотеки. Указание причины досрочного отчуждения квартиры – обязательное условие.
2. Банк рассчитывает сумму оставшегося долга по ипотеке.
3. Из квартиры необходимо выписаться всем, кто в ней зарегистрирован. Это требование распространяется и на несовершеннолетних проживающих.
4. Покупатель обращается к нотариусу, чтобы оформить соглашение с получателем ипотеки. После желающий приобрести квартиру выплачивает полную стоимость жилплощади с обременением. Деньги помещаются в банковскую ячейку и находятся там до подписания договора купли-продажи и оформления остальных требующихся документов.
5. После оплаты долга с квартиры снимается обременение. Затем покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи в регистрационной палате.

К достоинствам данной схемы относят простоту реализации всех этапов сделки и незначительные затраты времени. Однако для покупателя подобная сделка всегда является рискованной, поскольку на одном из промежуточных этапов покупатель может отказаться от приобретения квартиры.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В процессе реализации этой схемы банк выступает в роли непосредственного получателя задатка. Проведение сделки – задача продавца.
Как продать квартиру:

1. Продавец получает согласие банка на продажу квартиры. После финансовое учреждение точно рассчитывает сумму долга
2. Покупателю квартиры выделяются 2 ячейки в банке. В одну он вкладывает сумму непогашенной ипотеки, во вторую – остаток для продавца.
3. Затем составляется и подписывается договор купли-продажи. Сама сделка заносится в Росреестре.
4. Залоговое обязательство становится заботой покупателя. Продавец забирает деньги из первой ячейки и использует их для погашения долга по ипотечному кредиту.
5. Покупателю банком выдается погашенная закладная на квартиру. Этот документ необходим для получения выписки из ЕГНР об отсутствии обременения.
6. После реализации перечисленных выше этапов продавец получает право на изъятие денег из второй ячейки.

Эта схема считается наиболее безопасной для всех сторон сделки, поскольку банк выступает гарантом того, что покупатель не откажется от приобретения квартиры, а продавец – получит деньги.

Недостатком способа продажи квартиры является то, что все даты реализации сделки устанавливаются банком. Продавца и покупателя они могут не устраивать из-за личных обстоятельств: работы, отпуска, больничного.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Подходящий вариант, если у покупателя нет достаточно средства для приобретения продаваемой жилплощади. Желающий покупает квартиру вместе с обременением на тех же или измененных условиях.

Как реализовать:

1. Нужно обратиться в банк и заявить о намерении продать предмет ипотеки с целью досрочного погашения кредита.
2. Необходимо найти покупателя. Он обязуется иметь сумму, которая больше остатка долга по ипотеке. Причем это должны быть наличные деньги.
3. С покупателем заключается договор задатка, заверяемый нотариусом. В документе указывается банк-кредитор.
4. Покупатель выплачивает первый взнос, тем самым оплачивая долг продавца.
5. С квартиры снимается обременение. Особенности процедуры зависят от банка-кредитора.
6. Пакет документов передается в банк, который предоставит ипотеку покупателю. Объект продажи оценивается. После одобрения сделки банком составляется и подписывается обеими сторонами договор купли-продажи.
7. Переход права собственности регистрируется, а продавец получает от покупателя оставшуюся сумму.

На каждом этапе участвует банк, поэтому сделка характеризуется минимальным риском. Схема выгодная для покупателя, так как он может купить жилплощадь по сниженной цене.

Сложность реализации сделки заключается в том, что продавцу приходится приложить немало усилий, чтобы найти платежеспособного покупателя и банк, согласившийся участвовать в купле-продаже.

Продажа ипотечного жилья банком

Этот способ применяется, когда заемщик потерял платежеспособность. Получатель ипотеки должен обратиться в банк с соответствующим заявлением. Если кредитное учреждение одобряет продажу квартиры, оценивает ее, после чего жилье выставляется на специализированной интернет-площадке. После организовывается поиск покупателя, причем этот процесс затягивается и сопровождается постепенным падением цены жилплощади.

В банке выделяется 2 ячейки. Одна предназначена для суммы, эквивалентной оставшемуся долгу. Вторая – для денег, которые передадутся продавцу. Обе стороны подписывают договор купли-продажи, после чего банк отправляет пакет документов в Росреестр для снятия обременения. После финансовым учреждением открывается ячейка.

Право собственности на квартиру регистрируется, и продавец получает свои деньги из ячейки.

Эта схема имеет и преимущества, и недостатки для продавца. Плюс – минимальное участие в сделке, минус – цена недвижимости значительно снижается в процессе поиска покупателя.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Формирование полного пакета документов упростит реализацию сделки по продаже квартиры.

Что нужно подготовить продавцу (примерный перечень):

• паспорта всех лиц, зарегистрированных в квартире (детям до 14 лет – свидетельство о рождении);
• выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременения;
• технический паспорт недвижимости;
• выписку из домовой книги, подтверждающей отсутствие зарегистрированных в квартире людей;
• документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• нотариально заверенное согласие одного из супругов на продажу квартиры (документ необходим даже, если брак расторгнут);
• справка от лицензированной оценочной компании (в документе указывается актуальная стоимость квадратных метров).

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, разрешение на продажу квартиры должны выдать органы опеки. Если отчуждение жилплощади приведет к ухудшению условий проживаний ребенка, органы опеки откажут в предоставлении разрешения.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

Порядок обложения недвижимости налогами такой же, как и у жилья, находящегося в собственности. Если квартира была собственностью продавца более 5 лет, при ее продаже не нужно платить налоги. Если срок владения квадратными метрами не превышает 5 лет, а получатель ипотеки желает продать квартиру по цене, превышающей цену покупки, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости реализации. Все этапы сделки, в том числе и уплату налога строго контролирует банк. Сумма будет указываться в договоре-купли продажи.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Это сложная задача, но ее возможно реализовать. Военная ипотека регулируется в рамках отдельного законодательства – ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Квартира, купленная за счет целевой ипотеки Минобороны – это залог и у банка, и у военного ведомства до погашения кредита или истечения двадцатилетнего срока военной службы получателя ипотеки.

Алгоритм продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, мало чем отличается от классической схемы. Запрос на получение разрешения продажи передается в Росвоенипотеку. После получатель ипотеки выплачивает остаток долга. После снятия обременения составляется и подписывается обеими сторонами договор купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Родители, продающие купленную за счет материнского капитала квартиру, обязуются оформить доли жилплощади детям. Эту сделку согласовывают с органами опеки, предоставляя информацию о покупаемой квартире (доли в новой квартире не должны уменьшаться).

Поскольку оформление долей затягивается во времени, поиск покупателей становится проблематичным, многие продавцы выставляют на продажу квартиру, игнорируя этот этап. Такая сделка является рискованной, так как в последние несколько лет целевое использование материнского капитала строго контролируется соответствующими органами. Есть вероятность того, что дети после достижения совершеннолетия подадут на родителей в суд из-за того, что последние не выделили доли. В результате этого договор купли-продажи признают незаконно заключенным.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

У продавца рисков, связанных с реализацией ипотечной квартиры, нет. Он не лишится жилплощади, имеющей обременение. Квартира остается в собственности банка, и его права на предмет залога внесены в Росреестр.

Приобретение ипотечной квартиры позволяет покупателю сэкономить на покупке жилья, так как такая недвижимость имеет сниженную стоимость. Однако покупатель значительно рискует, особенно, после выплаты задатка. После получения части суммы продавец может выйти из сделки даже не по своей инициативе, а в результате тяжелого заболевания или смерти. В таком случае вернуть задаток практически невозможно.

Минимизировать риски позволит сотрудничество с банком на каждом этапе сделки.

Подведем итоги

Продажа ипотечной квартиры реализуется несколькими способами, каждый из которых имеет и плюсы, и минусы как для продавца, так и для покупателя. Если осуществлять купле-продажу в рамках правового поля, не стараясь скрыть сделку от банка, можно минимизировать потенциальные риски.